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尤其是很多权利约定不明的情况

2018-11-12

 

  送花园、送飘窗、多送一间房……房产开发商的这些宣传语让人听了真是心动不已。买房送面积看似是占了大便宜,但这样的赠送真的划算吗?还是空欢喜?

  早在2010年,市民赵先生在江阴某置业公司看房时相中了一幢三层楼的别墅,这幢别墅配有450平方米的大花园。考虑到可以使用这么大的花园,赵先生就有了购买的意愿,很快与置业公司签订了购房合同。在买房的同一天,双方还签订了一份领养花园补充管理协议。协议约定,业主对花园享有等同房产产权时间的使用权,并可进行整改、施工、种植花卉、搭建花架等。

  合同签订后,赵先生按约交付了房款,可等到置业公司交房后,赵先生才发现他的花园改造计划却是困难重重!

  赵先生去装修花园的时候,物业进行阻止,认为赵先生无权使用该花园。小区物业告诉赵先生,他所要改造的花园占地属于小区全体业主的公有绿化,不能私自圈起来改造,因此对赵先生提交的花园施工方案不予批准!

  双方僵持了数月,最终为了花园而买别墅的赵先生把置业公司起诉到了法院,要求解除别墅的买卖合同,并赔偿损失。赵先生购买别墅的时候,主要看中的就是花园。当时的成交价格也远远超出了同类型的别墅的价格,高出了近2000元/平米。

  法院审理后认为,消费者在选购别墅时,不仅会考虑居住功能,而且会注重选购的别墅是否具有更高的生活品质。开发商既然已经向赵先生承诺了买别墅送花园,那么取得领养花园的使用权就是业主签订合同的目的。而根据物权法第73条规定,建筑区划内的绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。物业也明确了,该小区内规划设计的绿地属于公共绿化,因此开发商无权将小区公共绿地交付给业主个人使用。

  法官表示,根据法律规定,绿地属于公共设施,属于全体业主所有,不是某一个业主的私人财产,应由小区所有业主进行共同的管理使用,或者委托物业管理单位管理和使用。开发商没有经业主大会的同意,将涉案的房屋周边的绿地交付给赵某使用,双方签订的领养花园协议就是无效的,侵害了其他住户的合法权益。

  由于置业公司不能按约交付领养花园对赵先生实现合同的目的存在重大影响,因此,江阴法院最终支持赵先生要求解除双方之间签订的购房合同的请求。

  购房者在购买别墅,尤其是独栋别墅时,往往会被其附属的花园所吸引,而房产商也往往以此作为卖点来推销。但法官提醒,往往这样的承诺在交付房屋时不一定能够兑现,消费者需要格外注意。

  法官提醒:消费者可以通过法律途径进行维权,同时在购买房屋的时候应该注意,应该首先适当了解开发商的资质和实力,一般来说,实力雄厚信誉良好的开发商能够按期交房,很少出现烂尾楼一房多卖等情形。同时不要轻信开发商的口头承诺和宣传资料,在与开发商签订合同之前应到小区的实地进行考察,并且把开发商的口头承诺写进合同中。最后要重视购房协议当中的每一个条款,尤其是很多权利约定不明的情况,因为在现实生活当中,开发商提供的往往都是格式条款,有时候会出现免除开发商自己的责任,加重消费者责任的条款。