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首先在于响应国家节能环保政策

2017-10-06

 

  2017年以来,以武汉、长沙、南昌为代表的“中三角”城市,在量价稳定增长的楼市格局之外,还有一个趋同的明显变化:市场上装修房比例越来越高,已经逐步迈向全装修时代。这种变局背后的推动因素,包括国家产业政策,楼市“三限”政策,市场消费升级、品牌房企产品策略等!现在的问题是,在“中三角”城市,整个房地产产业链已经做好迎接全装修时代的准备了吗?

  资料显示,在一线发达城市,全装修已经占到市场60%以上,广州、深圳则超过了70%。与此同时,杭州、南京为代表的二三线城市也在不断提高成品房的比例,浙江、山东、河南等地均已明确推出全装修政策,基本在2020年新建商品住房实行全装修;

  从长远来看,全装修住宅的发展大势所趋,首先在于响应国家节能环保政策,房地产业是钢铁、水泥高耗能大户,低碳绿色建筑的普及可以从源头减少排放和污染。特别是全装修可避免装修带来的二次污染。

  其次政府纷纷出台政策倡导及推行全装修项目,包括装配式建筑的推广,都为全装修的实施奠定了基础。

  第三,购房者消费升级趋势下,装修房更能满足需求。加上现代生活工作节奏快,一般家庭没有时间和精力去处理装修的事宜,“拧包入住”是更多人的选择。

  最后,万科、恒大等房企精装修策略成功,新技术新材料新工艺更加成熟,吸引更多品牌房企加入,提高了装修房的产品和服务,解决了消费者的后顾之忧,推动了消费。在这背后,最大的推动力量,在于国家省市一直以来的产业推动。

  1999年,国务院转发了建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号),首次提出要“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。

  2002年,建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房〔2002〕190号),开始鼓励全国范围内取消毛坯房,推行装修房。文件中规定:“装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅”,即通常所称的“精装房”。

  2008年7月,住建部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,明确指出,各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际,科学规划,分步实施,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。

  2017年4月,住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》提出,到2020年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。

  总的来说,全装修住宅使分散分户采购装修变为集约化设计、集中采购和施工,极大节约了成本,减少了社会总支出水平。据有关部门测算,如果由开发商统一组织装修,比户主自己装修至少要节省20%的费用。同时,也能为业主创造更好的生活环境,不必担心各类装修、施工人员进出小区带来的安全隐患。

  在北上广深及杭州等城市,毛坯房比例逐年降低,除了一些别墅类产品,装修房已经一统江湖。除了产业政策、消费升级力量推动之外,进入2017年,武汉、长沙、南昌楼市纷纷实行“三限”政策,毛坯房销售价格接受政府审批,严格实行限价制度,装修成为企业消化成本、实现溢价的重要手段之一,客观上也为装修房普及起到了推动作用。

  品牌房企要体现品质、资源整合能力,也需要装修房这一载体。而最近三年,中国房企30强实行战略扩张,长江经济带、中部城市圈成为重点,特别是作为三省省会的“中三角”城市,随着品牌房企占据市场主导地位,装修房规模也逐步扩大。在此情况下,三个城市纷纷出台配套监管措施,从实施范围、鼓励政策、装修价格、验收细则等方面予以规范,引导市场健康发展和理性消费。

  2017年3月,湖北省人民政府办公厅发布了《关于大力发展装配式建筑的实施意见》,在“积极推行建筑全装修”任务时提出:

  自2017年7月1日起,全省新建公共租赁住房实施全装修;到2020年,武汉市、襄阳市、宜昌市和荆门市新建住宅全面实现住宅全装修,这也为武汉进入全装修时代提出了具体的时间表。

  2017年5月10日,武汉市敢为人先,在全国出台首个装修限价令,全装修房将根据房屋备案价执行分段指导价:

  精装修项目划分档次,分档制定指导价。开发企业在申请办理商品房预(现)售许可时,在预(现)售方案中明确是否为全装修房,并就接受装修价格指导、制作样板房和公示并严格执行装修标准等做出书面承诺。对于不接受全装修价格指导的开发企业,暂停核发该项目《武汉市商品房预(现)售许可证》。

  开发企业应在项目销售现场公开展示全装修样板房,明确交付内容和范围,公示装修价格、标准、主要材料和设备的品牌、型号、房屋装修合同(协议)样本,在“一房一价”表中应单独注明装修的单价和总价。在与购房人签订房屋装修协议时,不得另行委托第三方签订。装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任 和纠纷处理方式等内容。

  2018年4月,湖北省住房和城乡建设厅网站《省人民政府关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》提出,明年1月1日起,湖北省各城市新建商品住宅中,全面推行一体化装修技术。装配式建筑与一体化装修技术的普及,推动楼市加速进入全装修时代。

  2017年,武汉市已经开始实行在挂牌土地的规划设计条件中明确采用装配式建筑方式建造,目前采取这种方式的土地共有23宗、规划用地面积为185.27万平方米,总建筑面积622.82万平方米。同时,武汉市在装配式建筑专项资金扶持、容积率奖励、择优投标、提前预售等7项优惠政策已基本落实,为促进武汉市装配式建筑发展起到重要作用。

  同时,中国房企20强全部落地武汉,带动了装修房的普及,加上武汉限价政策严厉,促使房企纷纷上马装修房争取溢价空间,推动市场全面爆发。根据中指院华中统计,2017年武汉全装修住宅成交面积逾650万平方米,同比增幅超过八成。2018年前4个月,武汉累计新推房源30875套,其中67%为装修房,大大领先前两年不到3成的现状,实现了市场占有率的翻番。

  ① 2018年3月15日,长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》:

  芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于70%。望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于30%。

  新建全装修商品住宅毛坯部分按规定进行价格监制,装修部分价格报发改部门备案,销售合同网签备案时,毛坯和装修分开计价;新建全装修商品住宅项目在交付业主时,装修部分应与业主验收确认。

  国土资源部门在制订土地供应方案时,将住房城乡建设和规划部门明确的全装修建设要求列入宗地挂牌条件,写入挂牌方案及出让合同。已依法取得土地且未销售的商品住宅项目,可参照实施。

  ② 2018年6月7日,长沙市住建委、长沙市发改委联合发布了《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》的通知:

  全装修商品住宅毛坯部分价格按规定监制;装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算,经住建部门签署意见后报发改部门备案。

  第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网“咨询单位抽选系统”随机抽取,新建商品住宅(含洋房、别墅等)遵循市场规律按程序办理备案。

  “限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目,开发企业应根据不同消费层次和市场需求情况,在满足国家标准体系的基础上确定装修风格和档次,全装修部分应控制在合理的价格内(暂定不得超过2500元/平方米,根据市场成本变化适时调整)。保障性住房由项目建设业主单位按照经济适用的原则合理确定装修价格。

  在所公示的全装修商品住宅备案要素的基础上,购房者主动要求的个性化装修,由购房者与开发企业商议,并另行签订协议。

  ③6月11日,长沙印发《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》规定,公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配线,应计入毛坯房价格,不计入全装修价格。其他费用包含设计费、监理费、检测费、预算核算费等,其总额不超过工程费的3.0%。

  ① 2017年12月,南昌市人民政府印发了《关于南昌市推进全装修住宅建设工作的实施意见》(洪府发[2017]67号),文件提出:2018年1月1日起,实施住宅全装修建设工作:

  2018年,东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、高新开发区、经济技术开发区、红谷滩新区等城区新开工住宅完成全装修的比例不少于10%,到2020年达到25%,2025年达到50%以上。

  2018年,新建区、湾里区、南昌县、安义县、进贤县等县区新开工住宅完成全装修的比例不少于5%,到2020年达到20,2025年达到40%以上。

  全市新开工住宅项目中户型面积90平方米(含)以下、城区新开工住宅项目中户型面积144平方米(含)以下实施全装修建设。

  ② 2018年2月,南昌市多部门联合发布《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》:

  3月1日起,南昌市新建全装修住宅项目须委托具有专业资质的单位进行设计,设计图纸应依法审查备案。新建全装修住宅买卖合同面积为毛坯房面积,销售价格包括毛坯价格和装修价格两部分。在商品房买卖合同中约定成交总价的同时,应分别约定毛坯价格和装修价格。

  根据《通知》,由开发企业委托不少于3家有资质的房地产评估机构,对装修市场价格进行评估后取均价,作为销售时的装修价格。新建全装修住宅装修价格应在预销售方案中明确。

  需要注意的是,南昌市新建全装修住宅买卖合同约定的装修价格,不得高于开发企业与装修单位签订的装饰装修建设承包合同中约定的装修价格。

  《通知》涉及的新建全装修住宅销售,是指3月1日起,首次批准商品房预售许可的商品住宅(含商住)项目中,有全装修住宅销售的,以及原先毛坯销售的商品住宅(含商住)项目中,改为全装修住宅销售的。南昌县、进贤县、安义县、新建区可参照相关政策执行。

  不过,短期内,作为中部城市,武汉、长沙、南昌的装修房比例从不足3成飙升到五成以上,企业、买房人、装修机构、政府监管,是不是做好了迎接全装修时代的准备,这是个问题,特别是不少房企之前并无大规模实施装修楼盘的经验,导致买房人对装修质量产生担忧也不无道理!

  在这方面,确实需要有关部门出台配套的政策,普及装修房消费观念和常识,让消费者买的放心用的舒心。对于装修房清单、标准、验收等问题,出台针对性监管细则之后,要尽快落到实地,引导市场理性消费,促进楼市健康发展。

  另一方面,中国地产30强企业逐鹿中部城市,相对而言,品牌房企装修开发经验丰富,品质相对有保障,建议买房人优先考虑,也可以最大限度避开可能的消费陷阱!在限价的情况下,也对房企提出了新的考验,如何在成本居高不下的同时,保证装修房质量,满足消费者的期待。

  当然,十多年前中国就出台了别墅禁令,但时至今日,市场上各类别墅依然不少。一方面存在政策落地问题,另一方面也有历史遗留问题,不可能做到一刀切。由此推之,从全面推行全装修,到市场上没有毛坯房,也会是一个渐进的过程,全装修在“中三角”城市的普及是一个必然趋势,所以,还是珍惜每一套毛坯房吧!